Crédito habitação

Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, com entrada em vigor 01 de agosto de 2024.

Determina a isenção aplicável à primeira aquisição de imóvel para habitação própria e permanente, nos seguintes moldes:

Estabelece a isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e imposto do selo na primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda o valor máximo de 316.772€ no continente e 395.964€ nas regiões autónomas, de acordo Ofício Circulado 40123/2024 (portaldasfinancas.gov.pt), por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão e que, no ano da transmissão, não sejam considerados dependentes para efeitos do artigo 13.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares;

Prevê que a isenção seja aplicável somente à primeira aquisição para habitação própria e permanente;

Prevê que ficam excluídos da isenção os titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores;

Estabelece uma nova tabela de IMT, para aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente; 

Prevê as regras de caducidade referentes à isenção.

Esta informação é um mero resumo e não dispensa a consulta do diploma integral.

Decreto-Lei n.º48-D/2024, de 31 de julho, com entrada em vigor 01 de agosto de 2024.

Determina a isenção aplicável à primeira aquisição de imóvel para habitação própria e permanente – Jovens até 35 anos, nos seguintes moldes:

as Isenções dos emolumentos devidos pelo registo da primeira aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, cujo valor não exceda o valor máximo do 4.º escalão da tabela prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, a favor de jovens com idade igual ou inferior a 35 anos de idade à data da transmissão, e que, no ano da transmissão, não sejam considerados dependentes para efeitos do artigo 13.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares;

a Isenção dos emolumentos devidos pelo registo da hipoteca voluntária que se destine a garantir o mútuo concedido para aquela aquisição;

a Redução dos emolumentos devidos pelo procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis quando se recorra a este procedimento para a aquisição através da alteração do Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 322-A/2001, de 14 de dezembro, na sua redação atual.

A exclusão da isenção dos titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano ou fração autónoma de prédio com fim habitacional, à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores.

A Os pressupostos de redução de emolumentos, quando as isenções acima referidas se verificarem apenas relativamente a algum ou alguns dos adquirentes, os emolumentos devidos pelos registos de aquisição e de hipoteca são reduzidos proporcionalmente.

Esta informação é um mero resumo e não dispensa a consulta integral do diploma legal.

Publicado o Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho e a Portaria n.º 236-A20241 de 27 de setembro que regulam as condições da concessão de garantia pessoal pelo Estado para assegurar a realização, por parte de instituições de crédito com sede em Portugal, e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro, de operações de crédito com vista à aquisição da primeira habitação própria permanente a jovens entre os 18 e 35 anos.

A garantia pessoal do Estado, visa permitir às Instituições de Crédito o financiamento aos jovens, para a primeira transação de habitação própria e permanente quando se encontrem reunidas, cumulativamente, as seguintes condições:

O(s) mutuário(s) do contrato tenha(m) entre 18 e 35 anos (inclusive) de idade e domicílio fiscal em Portugal;

O(s) mutuário(s) do contrato usufrua(m) de rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS);

O(s) mutuário(s) do contrato não seja(m) proprietário(s) de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;

O(s) mutuário(s) do contrato nunca tenha(m) usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo deste diploma;

O(s) mutuário(s) tenha(m) a sua situação fiscal bem como a sua situação à luz do regime pre­videncial que lhe(s) seja aplicável regularizadas;

O valor da transação não exceda € 450 000,00;

A garantia pessoal do Estado não ultrapasse 15 % do valor da transação e, se destine a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, ou um valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85 % do valor da transação.

Poderá consultar as Questões e Respostas publicadas pelo BdP sobre a garantia pública no Crédito Habitação aos jovens, aqui.

Esta informação é um mero resumo e não dispensa a consulta integral do diploma legal.

O preenchimento dos requisitos de elegibilidade previstos no regime de garantia pessoal do Estado não prejudica a livre decisão da instituição quanto à concessão do crédito.

Determina a isenção da comissão de reembolso antecipado e a obrigatoriedade de avaliação de taxa de esforço.

O atual contexto de inflação acelerou a inversão da tendência de taxas de juro reduzidas. Em consequência, tem-se verificado um acréscimo dos indexantes de referência que são utilizados na taxa de juro dos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente. Nesse sentido, com este diploma, o Governo veio robustecer os mecanismos preventivos das instituições para a situação de aumento das taxas de juro que se está a verificar, por forma a antecipar qualquer risco ou situação de incumprimento que possa decorrer do agravamento da taxa de esforço, obrigando as instituições a implementar uma rotina específica para essa avaliação.

Neste âmbito são previstas duas medidas:

Isenção da comissão de reembolso antecipado, nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa variável, independentemente do montante do empréstimo. A aplicação é automática pelo Banco, não necessitando de a requerer.

Obrigatoriedade do Banco avaliar a taxa de esforço dos Clientes, nos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa variável, em que o valor em dívida seja igual ou inferior a 300 000 EUR, por forma a determinar se estão numa situação de Agravamento Significativo de Taxa de Esforço ou de Taxa de Esforço Significativa. O Banco deverá apresentar soluções adequadas à mitigação do impacto desse agravamento, sempre que o mesmo se comprove na referida avaliação.

Estas medidas vigoram até 31 de dezembro de 2024.

Que documentos tenho de reunir para avaliação da taxa de esforço?

Se é um trabalhador por conta de outrem:
2 últimas declarações anuais de rendimentos para fins tributários e
3 últimos recibos de vencimento

Se é um trabalhador por contra própria:
extrato de remunerações dos últimos 12 meses obtido junto da Autoridade Tributária ou da Segurança Social e
idêntica informação referente ao ano anterior

Se está numa situação de desemprego ou de dificuldade financeira causada por outros motivos, deverá enviar comprovativos que atestem esta situação.

Que tipo de análise o Banco vai efetuar?

O Banco vai avaliar a taxa de esforço dos Clientes por forma a determinar se está numa situação de Agravamento Significativo de Taxa de Esforço ou de Taxa de Esforço Significativa nos termos do Decreto-Lei 80-A/2022:

a) Agravamento significativo da taxa de esforço
Considera-se que há um agravamento significativo da taxa de esforço dos mutuários quando esta for igual ou superior a 36% e:
1. registou um aumento de 5 pontos percentuais face à taxa de esforço observada no período homólogo (ano anterior) ou face à taxa de esforço observada na data de celebração (no caso de contratos formalizados nos últimos 12 meses) ou
2. o valor do indexante atual face ao valor observado na data de celebração do contrato, registou uma variação superior a:
300 pb se o prazo original do contrato > 10 anos
200 pb se o prazo original do contrato > 5 <= 10 anos
100 pb se o prazo original do contrato <= 5 anos

b) Taxa de esforço significativa
Considera -se que há taxa de esforço significativa sempre que a taxa de esforço atual dos mutuários corresponda a, pelo menos, 50%.

Que solução o Banco me pode oferecer?

O Banco para as situações enquadráveis no Decreto-lei 80-A/2022 e nos casos em que, após avaliação, concluir que existe uma situação de dificuldade financeira, vai propor uma solução adequada a mitigar o impacto desse agravamento no âmbito do PARI (Plano de Ação para o Risco de Incumprimento), por forma a evitar que entre em incumprimento.

As propostas que lhe serão apresentadas estarão adequadas ao seu caso concreto e podem incluir múltiplas soluções. Após a apresentação da proposta, tem 15 dias para avaliar e decidir se aceita a mesma, sendo que neste período pode sempre contactar o seu Gestor ou Consultor externo, ou ligar para a Linhas de Apoio para esclarecer qualquer dúvida adicional.

Se a proposta que aceitar for um alargamento de prazo do empréstimo, pode durante um período de 5 anos retornar ao prazo contratado inicialmente.

Para efeitos de comunicação à Central de Riscos de Crédito do Banco de Portugal, o seu contrato não terá uma marcação específica, sendo identificado como Renegociação Regular de acordo com o indicado pelo Banco de Portugal.

Como pedir análise da minha situação de taxa de esforço?

Em qualquer momento pode colocar o seu pedido, acedendo à app Best Bank ou a www.bancobest.pt, ligue 218 505 775 (Chamada para a rede fixa nacional) ou fale com o seu Gestor ou Consultor Externo. Se preferir, visite os nossos Centros de Investimento.

Consiste na bonificação temporária de juros para contratos cuja finalidade seja aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente.

Medida que visa mitigar os efeitos da rápida variação do indexante de referência (invertendo a tendência de taxas de juro reduzidas), com incidência num dos principais encargos do orçamento familiar, o crédito para a aquisição construção ou obras em habitação própria permanente, criando um apoio financeiro, sob a forma de bonificação temporária de juros.

Quais os critérios de elegibilidade?

O presente decreto-lei aplica-se aos contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, que preencham cumulativamente os seguintes requisitos:

a) Créditos celebrados até 15 de março de 2023 inclusive;
b) Créditos com a taxa variável ou, sendo contratos à taxa mista, se encontrem em período de taxa variável;
c) O montante de dívida inicialmente contratada seja igual ou inferior a 250m€;
d) Prestações referentes ao referido crédito estejam devidamente regularizadas;
e) Os mutuários tenham residência fiscal em Portugal;
f) Os mutuários apresentem rendimento anual igual ou inferior ao limite máximo do 6.º escalão de IRS, por referência ao último período de tributação elegível, ou seja, Rendimentos Coletável até: 39.971€ ou, estando acima, tenha sofrido uma quebra superior a 20% do rendimento, que faça com este último se enquadre até ao limite máximo do 6.º escalão; ou quando não obrigados à entrega da declaração anual de IRS tenham rendimentos mensais de trabalho declarados à Segurança Social ou sejam beneficiários de prestações sociais, não podendo o total mensal de rendimentos ultrapassar o montante correspondente a 1/14 do 6.º escalão: Rendimentos Coletável até: 39.971€;
g) Os mutuários tenham património financeiro, que incluiu, nomeadamente, depósitos, instrumentos financeiros, seguros de capitalização ou certificados de aforro ou tesouro, com valor total inferior a 62 vezes o Indexante de Apoios Sociais: 31.574,12€;
h) Os mutuários tenham uma taxa de esforço igual ou superior a 35% do seu rendimento anual com os encargos anuais de pagamento das prestações creditícias do referido crédito.

Que documentação tenho de reunir para fazer pedido?

Para seguimento do processo de adesão o Banco criou um formulário para o efeito, que pode aceder aqui.
Adicionalmente será necessário reunir:

a) Última declaração de IRS e nota de liquidação ou outro documento que comprove que tem rendimento anual igual ou inferior ao limite máximo do 6.º escalão de IRS (igual ou inferior a 39.971,00€):
1.Trabalhador por conta de outrem: 3 últimos recibos de vencimento;
2.Trabalhador por contra própria: extrato de remunerações dos últimos 12 meses obtido junto da Autoridade Tributária ou da Segurança Social;
3.Para as situações de desemprego ou outras prestações sociais, comprovativo que ateste esta situação;
4. Para as situações em que se encontra acima do 6.º escalão de IRS, mas em que ocorreu uma quebra de rendimentos superior a 20% com que faça com este último se enquadre até ao limite máximo do 6.º escalão de IRS (igual ou inferior a 39.971,00€), anexar declaração assinada fazendo referência a esta situação (aceda aqui).
b) Para atestar que não tem património total superior a 31.574,12€ em todo o sistema financeiro, aceda à declaração aqui.
c) Caso o seu empréstimo tenha sido efetuado até 31/12/2010, necessita de declaração indicando o valor da dedução à coleta que resulte do pagamento dos juros no último período de tributação disponível, aceda aqui.

Toda a documentação poderá ser entregue presencialmente junto dos nossos Centros de Investimento ou devolvida (devidamente assinada), para o email do seu Gestor/Consultor Externo, desde que o remetente seja o email do Cliente registado no Banco.

Como saber se o pedido foi aceite?

O Banco vai determinar se a sua situação se enquadra no âmbito deste Decreto-Lei verificando as condições de elegibilidade. A resposta será comunicada num prazo de 10 dias úteis contados a partir da receção do pedido completo.

Como é calculada a bonificação?

A bonificação será calculada até ao final de 2024, com efeitos retroativos ao mês de Janeiro de 2023 onde se verifiquem os requisitos, até um limite anual de 1,5 IAS (800€).

A bonificação incide sobre ao valor adicional de juros suportados correspondentes à diferença entre o indexante atual e o limiar de 3% e é igual a:
100% deste valor adicional se taxa de esforço >=50%
75% deste valor adicional se taxa de esforço >=35% e <50%

Nota: Contratos de crédito anteriores a 2011 - Bonificação de Juros

É descontado ao benefício concedido o montante equivalente à dedução à coleta que resulte dos encargos previstos nas alíneas b) a d) do n.º 1 do artigo 78.º-E do Código do IRS, por referência ao último período de tributação disponível.

Como vai ocorrer o crédito da bonificação?

A bonificação será aplicada na prestação imediatamente seguinte à comunicação do Banco sobre a elegibilidade. Adicionalmente:

a) O primeiro pagamento da bonificação que será devolvido incluirá retroativos referentes ao mês do ano de 2023 em que se verifique o requisito de elegibilidade.
b) A bonificação será creditada na conta após o sucesso da cobrança da prestação, com emissão do respetivo aviso de crédito no Extrato Integrado.
c) Caso ocorram posteriormente situações de prestações por regularizar a bonificação deixará de ser aplicada.

NOTA - A Inspeção-Geral de Finanças procede à realização de auditorias aos montantes pagos, podendo pedir aos Bancos a informação necessária à confirmação da veracidade das declarações prestadas.

Adicionalmente, os Bancos, quando os mutuários apresentem uma taxa de esforço igual ou superior a 100%, podem solicitar informações adicionais que entendam adequadas para a verificação dos requisitos para a atribuição da medida, transmitindo essa informação à Inspeção Geral das Finanças.

Possibilidade de fixação de uma prestação mais reduzida para o Crédito Habitação por 24 meses.

Esta legislação veio introduzir uma nova medida temporária, para ajudar as famílias com os seus contratos de crédito para aquisição, construção ou obras em habitação própria permanente, permitindo reduzir a prestação paga e estabilizá-la pelo prazo de dois anos.

O pedido de adesão terminou a 31/03/2024.

Como é calculada a prestação fixa?

Após aderir à medida, a sua prestação mensal corresponderá durante 24 meses:
Ao montante que resultar da aplicação de 70% da taxa Euribor a 6 meses em vigor no mês anterior ao pedido, acrescida do spread contratado, ou;
Ao montante de juros que seriam devidos ao abrigo das condições contratuais iniciais, se este montante for superior ao valor referido no ponto anterior.

A diferença entre a prestação devida no seu empréstimo e a prestação fixa será incorporada nas prestações a partir do 6.º ano. Se o seu crédito tiver menos de 6 anos será incorporado nos últimos 2 anos do seu crédito.

No final dos 2 anos pagará a prestação de acordo com as condições previstas no seu contrato, sendo que o valor diferido só será incorporado a partir do 6.º ano, nas condições acima referidas.

Posso solicitar a cessação da medida?

O pedido de cessação da medida da prestação fixa pode ser realizado enquanto a mesma estiver em curso. Para facilitar o processo de cessação o Banco criou um formulário, que pode aceder aqui.

Devolva o formulário por email para o respetivo Gestor/Consultor Externo, (desde que o remetente seja o email registado no Banco) ou entregue presencialmente junto dos nossos Centros de Investimento.

Após a receção do pedido, que deverá estar assinado por todos os mutuários e fiadores, à semelhança da carta de aceitação, e se tudo estiver em conformidade, a primeira prestação em que se refletirão os efeitos da cessação será a prestação que corresponder ao período de juros que se inicie após a data do pedido. A cessação da medida determina a retoma das condições previstas no contrato de crédito, com o plano contrtado, como previsto no DL n.º 91/2023.

Perguntas Frequentes